வீட்டுக் கடன் வட்டியைத் தேர்வு செய்வது எப்படி?

Monday 24 February 2014

வீட்டுக் கடன் வட்டியைத் தேர்வு செய்வது எப்படி?

வீட்டுக் கடன் வட்டியைத் தேர்வு செய்வது எப்படி?

யானை விலை, குதிரை விலை என உதாரணம் சொன்ன காலம் மலையேறிவிட்டது. இப்போது மனை விலை, வீட்டு விலை அந்த இடத்தைப் பிடித்து விட்டது. அதனால், கையில் பணத்தைச் சேர்த்து வைத்துக்கொண்டு வீடு வாங்குவது முடியாதக் காரியம். சொந்த வீட்டு ஆசைக்குக் கைகொடுப்பது வீட்டுக் கடன்தான்.

வீட்டுக் கடனுக்காக வங்கிகள் தரும் வட்டி விகிதங்கள் 3 வகைப்படும். அவை, நிலையான வட்டி (ஃபிக்ஸ்டு), மாறுபடும் வட்டி (ஃப்ளோட்டிங்), கலவை வட்டி(மிக்ஸ்டு)

நிலையான வட்டி

வீட்டுக்கடன் வாங்கும்போது நிர்ணயிக்கப்படுகிற வட்டி குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு (3 அல்லது 5 ஆண்டுகள்) மாறாமல் இருக்கிற வட்டியைத்தான் நிலையான வட்டி என்கிறார்கள். 3 அல்லது 5 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு (இது வங்கிக்கு வங்கி வித்தியாசப்படுகிறது) பணச் சந்தையில் நிலவுகிற வட்டி விகிதத்துக்குத் தகுந்தபடி நிலையான வட்டி விகிதமும் மாறுகிறது.

நன்மை, தீமை என்ன?

வீட்டுக் கடன் வட்டி உயர்ந்தாலும் 3 அல்லது 5 ஆண்டுகளுக்கு ஒருமுறை மட்டுமே நிலையான வட்டியும் அப்போதுள்ள நிலைமைக்கு ஏற்றவாறு அதிகரிக்கும். உடனுக்குடன் வட்டி அதிகரிக்காது என்பது வீட்டுக் கடன் வாங்குவோருக்கு நன்மை.

பொதுவாக, மாறுபடும் வட்டி விகிதத்தை விட நிலையான வட்டி விகிதம் அரை சதவீதம் அதிகம் என்பது இத்திட்டத்தில் உள்ள குறைபாடு.

மாறுபடும் வட்டி

இது ரிசர்வ் வங்கி 2 மாதங்களுக்கு ஒருமுறை அறிவிக்கின்ற கடன் கொள்கையில் வட்டி விகிதம் அதிகரிக்கப் படுவது அல்லது குறைக்கப்படுவதைப் பொறுத்து மாறும் தன்மை உடையது. வீட்டுக் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தும் முழு காலத்துக்கும் ஒரே அளவு மாதத் தவணை (இ.எம்.ஐ.) இருக்காது. அவ்வப்போது சில நூறு ரூபாய்கள் அதிகரிக்கலாம் அல்லது குறையலாம். மாதச் சம்பளம் வாங்குபவர்கள் இந்த ஏற்ற இறக்கத்தைச் சமாளிக்க முடியுமானால் மாறுபடும் வட்டியைத் தேர்வு செய்யலாம்.

நன்மை, தீமை என்ன?

வட்டி விகிதம் குறையுமேயானால் அதனால் கிடைக்கக்கூடிய நன்மையை வீட்டுக் கடன் வாங்கியவர்கள் உடனடியாகப் பெற்றுக்கொள்ளலாம் என்பது இதில் உள்ளச் சிறப்பு. நிலையான வட்டியுடன் ஒப்பிடும்போது இதற்கு அரை சதவீதம் குறைவு என்பது லாபம்.

இந்தியாவில் பணவீக்கம் மற்றும் விலைவாசி பெரும்பாலும் ஏறுமுகத்தில் இருப்பதால், வட்டி விகிதம் உயரும்போது அவ்வப்போது மாதத் தவணையும் உயர்ந்துவிடும். இதனால் வீட்டுப் பட்ஜெட்டில் அடிக்கடி துண்டு விழ வாய்ப்பு உள்ளது. இது ஓர் குறைபாடு.

கலவை வட்டி

கடன் தொகையில் ஒரு பகுதியை நிலையான வட்டியிலும் மீதத் தொகையை மாறுபடும் வட்டி விகிதத்திலும் வைத்துக் கொள்வதுதான் கலவை வட்டி திட்டம்.

நன்மை, தீமை என்ன?

நிலையான வட்டி, மாறுபடும் வட்டி ஆகிய இரண்டு திட்டங்களிலும் நன்மை தீமை இருப்பதால், இரண்டையும் சமன் செய்ய வேண்டும் என்று நினைப்பவர்களுக்குக் கலவை வட்டி விகிதம் பொருந்தும்.

பெரும்பாலோரின் விருப்பம் என்ன?

மாறுபடும் வட்டியைத்தான் பெரும்பாலோர் தேர்வு செய்கின்றனர். இதற்குக் காரணம், நிலையான வட்டி அரை சதவீதம் அதிகமாக உள்ளது. இரண்டாவதாக வட்டி குறைந்தால் அதன் நன்மை உடனுக்குடன் கிடைக்கும் என்பது.

செய்ய வேண்டியது என்ன?

பொதுவாக நாட்டில் பணவீக்கம் அதிகரிக்கும்போது கடனுக்கான வட்டியும் அதிகரிக்கும் என்பது எழுதப்படாத விதி. இதை வைத்து நீங்கள் முடிவு செய்யலாம். பணவீக்கம் அதிகரிக்கக்கூடிய நிலைமை இருக்குமானால் நிலையான வட்டியையும், பணவீக்கம் குறைவாக இருக்கும்போது மாறுபடும் வட்டி விகிதத்தையும் தேர்வு செய்வதுதான் உங்களுக்கு லாபகரமாக இருக்கும்.

கடந்த இரு ஆண்டுகளில் என்ன நேர்ந்தது என்று பார்த்துவிடுவோம். 2012 மற்றும் 2013ஆம் ஆண்டு அக்டோபர் மாதம் வரை இந்திய ரிசர்வ் வங்கி தனது ரெப்போ ரேட்டை (ரிசர்வ் வங்கி மற்ற வங்கிகளுக்குத் தரும் குறுகியக் காலக் கடனுக்கான வட்டி விகிதம்) 13 முறை தொடர்ந்து உயர்த்தியது. இதுபோல் முன் எப்போதும் நிகழ்ந்தது இல்லை. இது எதைக் காட்டுகிறது என்றால், பணவீக்க விகிதம் அப்போது அதிகரித்துக்கொண்டே இருந்ததைத்தான் இது காட்டுகிறது. இதனால் வங்கிகள் ரிசர்வ் வங்கியிடம் இருந்து அதிக வட்டிக்குக் கடன் வாங்கினால், அந்த வட்டிச் சுமையை வாடிக்கையாளர்களின் தலையில்தானே வங்கிகள் சுமத்தும்?

சரி, தற்சமயம் என்ன நிலை என்றால், மொத்த விற்பனை விலை பணவீக்கம் கடந்த ஜனவரி மாத நிலவரப்படி 5.05 சதவீதமாகக் குறைந்துள்ளது. கடந்த 7 மாதங்களில் பணவீக்கம் இந்த அளவுக்குக் குறைந்தது இல்லை. அதேபோல் சில்லறை விற்பனை பணவீக்கமும் கடந்த 24 மாதங்களில் முன் எப்போதும் இல்லாத அளவு 8.79 சதவீதமாகக் குறைந்துள்ளது. இதுவும் 2014 ஜனவரி மாத நிலவரம்.

எனவே வரும் ஏப்ரல் முதல் தேதி அறிவிக்கப்பட உள்ள ரிசர்வ் வங்கியின் கடன் கொள்கையில் வட்டி விகிதம் குறைவதற்கான வாய்ப்புகள் அதிகமாக உள்ளன. இந்நிலையில் புதிதாக வீட்டுக் கடன் வாங்குவதற்குத் திட்ட மிட்டிருப்பவர்கள் தயங்காமல் மாறுபடும் வட்டி விகிதத்தைத் தேர்வு செய்யலாம்.

ஒரு நல்ல சேதி

ஓரிரு வருடங்களுக்கு முன்னர் வரை மாறுபடும் வட்டியிலிருந்து நிலையான வட்டிக்கு மாற்றிக்கொள்ள விரும்புபவர்கள் மீதம் இருக்கின்ற கடன் தொகையில், அரை சதவீதம் அளவுக்குக் கட்டணம் செலுத்தவேண்டியிருந்தது. அந்தக் கட்டணம் ரத்து செய்யப்பட்டு விட்டதால், இப்போது மாறுபடும் வட்டியிலிருந்து நிலையான வட்டிக்கு எப்போது வேண்டுமானாலும் கட்டணம் இல்லாமல் மாறிக்கொள்ளலாம்.